以“梯控”催交物業(yè)費，真的合法嗎
2022/8/30 9:35:17點(diǎn)擊：
據了解，因業(yè)主未交物業(yè)費，小區電梯設置“梯控”控制業(yè)主出行的現象，在多地均有出現，引發(fā)了很多業(yè)主投訴。有物業(yè)公司表示，之所以采取這一做法，也是逼不得已，“有的業(yè)主一直拖欠物業(yè)費，讓物業(yè)公司的正常運營(yíng)受到影響”。而業(yè)主卻表示，不交物業(yè)費是因為物業(yè)管理服務(wù)不到位。
日前，有網(wǎng)民在人民網(wǎng)“領(lǐng)導留言板”向遼寧省撫順市新?lián)釁^委書(shū)記留言稱(chēng)，“因未按時(shí)交納物業(yè)費，物業(yè)設置電梯門(mén)禁卡，管制業(yè)主回家”。對此，新?lián)釁^委回復稱(chēng)，對于欠費用戶(hù)電梯卡升級管理的問(wèn)題，物業(yè)公司未違反物業(yè)管理條例及物業(yè)公司行業(yè)內普遍規則（據澎湃新聞5月10日消息）。
物業(yè)管理服務(wù)不到位——業(yè)主拒交物業(yè)費——物業(yè)公司設置梯控或者斷水斷電——物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降……現實(shí)生活中，物業(yè)公司與業(yè)主之間經(jīng)常因為物業(yè)費的交納問(wèn)題陷入惡性循環(huán)，形成僵局。
“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”，這是法律禁止性規定，任何人不得違反。但實(shí)踐中，有不少單位和個(gè)人對此存在誤解。比如，有人認為只要物業(yè)服務(wù)合同約定了，就可以用停止供水、供電等方式催交物業(yè)費；還有人認為，這種方式屬于物業(yè)行業(yè)內普遍規則，并不違法。然而，供水、供電、供氣是業(yè)主與水、電、氣第三方公司之間發(fā)生的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人無(wú)權阻礙該法律行為的履行，即便合同中作了相關(guān)約定，也屬于違反公序良俗，應認定為無(wú)效條款。
嚴格來(lái)講，拒交物業(yè)費屬于違約，但是物業(yè)公司的催交也應依法進(jìn)行。根據民法典第944條和物業(yè)管理條例第64條等規定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
民法典規定如此清晰，實(shí)踐中以“梯控”等方式催交物業(yè)費的現象仍屢次出現，甚至有相當一部分人支持這種做法，說(shuō)明有關(guān)部門(mén)和物業(yè)公司對相關(guān)法律規定存在很大認識誤區。對此，相關(guān)部門(mén)應以此為契機，針對與群眾日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，加大普法宣傳力度，提高業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的依法維權意識，推動(dòng)民法典更好落地落實(shí)。同時(shí)，行政監管部門(mén)和物業(yè)公司也應充分發(fā)揮智慧，完善措施，通過(guò)設置合理的責任機制讓不交物業(yè)費的業(yè)主付出相應代價(jià)，只有這樣，才能構建更加和諧美好的社區環(huán)境。
不交物業(yè)費不能乘電梯，其實(shí)就是停水、停電、停氣的翻版。從物權的角度來(lái)看，業(yè)主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權，該權利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設施的占有和使用。電梯作為住宅的一部分，小區所有業(yè)主均對其享有使用權，如果物業(yè)公司擅自以“梯控”來(lái)強迫業(yè)主交納物業(yè)費，則會(huì )破壞業(yè)主的基本生活條件，涉嫌侵權。如果因此給業(yè)主造成經(jīng)濟或人身?yè)p失，物業(yè)公司需承擔相應的法律責任。
作者：陸青
來(lái)源：檢察日報正義網(wǎng)
日前，有網(wǎng)民在人民網(wǎng)“領(lǐng)導留言板”向遼寧省撫順市新?lián)釁^委書(shū)記留言稱(chēng)，“因未按時(shí)交納物業(yè)費，物業(yè)設置電梯門(mén)禁卡，管制業(yè)主回家”。對此，新?lián)釁^委回復稱(chēng)，對于欠費用戶(hù)電梯卡升級管理的問(wèn)題，物業(yè)公司未違反物業(yè)管理條例及物業(yè)公司行業(yè)內普遍規則（據澎湃新聞5月10日消息）。
物業(yè)管理服務(wù)不到位——業(yè)主拒交物業(yè)費——物業(yè)公司設置梯控或者斷水斷電——物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降……現實(shí)生活中，物業(yè)公司與業(yè)主之間經(jīng)常因為物業(yè)費的交納問(wèn)題陷入惡性循環(huán)，形成僵局。
“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”，這是法律禁止性規定，任何人不得違反。但實(shí)踐中，有不少單位和個(gè)人對此存在誤解。比如，有人認為只要物業(yè)服務(wù)合同約定了，就可以用停止供水、供電等方式催交物業(yè)費；還有人認為，這種方式屬于物業(yè)行業(yè)內普遍規則，并不違法。然而，供水、供電、供氣是業(yè)主與水、電、氣第三方公司之間發(fā)生的法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人無(wú)權阻礙該法律行為的履行，即便合同中作了相關(guān)約定，也屬于違反公序良俗，應認定為無(wú)效條款。
嚴格來(lái)講，拒交物業(yè)費屬于違約，但是物業(yè)公司的催交也應依法進(jìn)行。根據民法典第944條和物業(yè)管理條例第64條等規定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁，但是不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
民法典規定如此清晰，實(shí)踐中以“梯控”等方式催交物業(yè)費的現象仍屢次出現，甚至有相當一部分人支持這種做法，說(shuō)明有關(guān)部門(mén)和物業(yè)公司對相關(guān)法律規定存在很大認識誤區。對此，相關(guān)部門(mén)應以此為契機，針對與群眾日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，加大普法宣傳力度，提高業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的依法維權意識，推動(dòng)民法典更好落地落實(shí)。同時(shí)，行政監管部門(mén)和物業(yè)公司也應充分發(fā)揮智慧，完善措施，通過(guò)設置合理的責任機制讓不交物業(yè)費的業(yè)主付出相應代價(jià)，只有這樣，才能構建更加和諧美好的社區環(huán)境。
不交物業(yè)費不能乘電梯，其實(shí)就是停水、停電、停氣的翻版。從物權的角度來(lái)看，業(yè)主對房屋依法享有占有、使用、收益和處分權，該權利是排他性的，任何人不得限制其對房屋及其附屬設施的占有和使用。電梯作為住宅的一部分，小區所有業(yè)主均對其享有使用權，如果物業(yè)公司擅自以“梯控”來(lái)強迫業(yè)主交納物業(yè)費，則會(huì )破壞業(yè)主的基本生活條件，涉嫌侵權。如果因此給業(yè)主造成經(jīng)濟或人身?yè)p失，物業(yè)公司需承擔相應的法律責任。
作者：陸青
來(lái)源：檢察日報正義網(wǎng)
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